Pagar um engenheiro para avaliar o seu imóvel?

Será que devemos pagar um engenheiro para avaliar o seu imóvel?

Quanto vale o seu apartamento, casa, ou lote?

Um cliente deseja dar um imóvel de entrada e vai pagar a diferença...

Ahhh, mas o corretor disse que vale tanto, e fulando acha caro....

Existe uma norma que regulamenta as avaliações de imóveis, que é a NBR14653. Neste documento, estão listados os procedimentos para se obter o valor venal do imóvel, sem nenhum tipo de influência. E o mais importante, o engenheiro não é parte interessada, não ganha comissão.

Evidentemente, o resultado desta avaliação é um número que irá te nortear, o desempenho da sua venda dependerá exclusivamente do seu envolvimento com esta tarefa, sua urgência e é claro, o mercado.

Então, esse valor concedido pelo laudo, irá te dar condições de se entender se as propostas que estão aparecendo, estão dentro ou não do esperado.

Ahh, mas é caro? O engenheiro irá lhe cobrar um valor pelo trabalho de engenharia que ele irá te fornecer. O corretor te cobra uma porcentagem.... E se nos deixarmos levar pela emoção e efetuarmos o negócio, perdendo valores?

Acredito que o Laudo de Avaliação de imóvel é uma excelente ferramenta para auxiliar previamente, ao transacionar um imóvel, e a vantagem é que você poderá fazer um orçamento, para encontrar um laudo técnico no valor que você pode pagar.

Vamos construir uma barragem?

Em tempos de queda de barragem, como será que funciona? Pra quê barragem? Barragem não é igual aquela lá de Itaipu?

Vou te ensinar a fazer uma barragem. Se você não seguir estes passos, ela pode cair, tá legal?

Receita de bolo:

A barragem serve para armazenar água ou rejeito. A barragem de rejeito é igual à uma barragem de água, afinal, queremos que o rejeito se ajeite sozinho na topografia do terreno.


Barragens são feitos em drenagens, ou rios. Precisamos da água, certo? Podemos secar o rio? Não. Só podemos pegar um pouco da água. Então vamos começar:

• Começa no curso d'água (STREAM), medir quantidade e qualidade antes. Anotar
• Calcular a área e a topografia do terreno (SURVEY).
• Calcular a quantidade de desmatamento (DEFORESTATION). Tem que tirar tudo senão a madeira apodrece a água.
• Verificar o quanto chove naquela região (RAIN NUMBERS). Anote os números históricos de chuva, adicione uma gordurinha.
• Descubra onde tem argila (CLAY), onde tem silte (SILT), onde tem calcário (LIMESTONE). Tem que ter material por perto.
• Encontre um terreno que ofereça a resistência requerida, ou FUNDAÇÃO (FOUNDATION), ou suporte horizontal das tensões.
• Sabendo então quanto chove, quanto tem de árvore, onde tem jazidas de argila, silt, calcáreo, sua distância até o ponto de aplicação, podemos começar a barragem (DAM). (STAGE #1)
• Escave (START DIGGING) a fundação, em fevereiro. Inicie a base de argila. Você terá de ter um excelente controle tecnológico para executar a compactação. Isso é o miolo da coisa.
• Escave o caminho da água do curso natural da nascente. Nesta época não está chovendo mas sempre tem água.
• Inicie a escavação da argila, coloque no caminhão, transporte até a fundação, já escavada, na rocha, e comece a deposição de material.
• A motoniveladora (GRADERS) ou patrol, irá criar uma camada de 20 a 30cm (LAYERS), de acordo com o material, ou seja, as características da argila.
• Pegue um trator agrícola (WHEEL DOZERS WITH GRADERS), com uma grade de arado, e ABRA o material.
• Pegue o caminhão pipa (WATER TRUCK), e molhe o material aberto.
• Tudo isso tem que acontecer lá com aquele controle tecnológico cabuloso do material.
• Pegue um rolo compactador pata de carneiro (COMPACTORS) e inicie a compactação.

Quando ficar compactado padaná, leve uma amostra ao laboratório e verifique se atingiu as especificações do projeto.

Lembra que não podemos interromper o curso d'água totalmente? Então teremos de permitir a passagem de água pela barragem. Mas o vertedouro não está pronto! Então a água terá de passar dentro da barragem. Han? Sim, dentro da barragem. Deveremos criar filtros de pedra no interior dela, calculando a taxa de água que passará no seu interior.

Que tipo de produto químico a mineração irá usar na separação do que ela quer do que ela não quer no minério? E outra coisa, quando a nossa água passar pelo filtro, irá acontecer somente uma filtragem física da água? Depois que a água entra em contato com o rejeito, ela ficará imprópria, ou seja, se ela passar pelo filtro e for devolvida ao curso d'água, sem qualidade, não vai adiantar de nada. Então aí que acontece um milagre. As pedras do filtro, também promovem a limpeza química da água. Cada tipo de rocha interage com a água em baixa qualidade e ela melhora um pouquinho. Isso é a teoria né, mas vamos em frente.

Fique fazendo isso de março até setembro, que é quando acabam-se as chuvas. Neste momento, inicie a escavação do VERTEDOURO (SPILLWAY).

Interessante: uma vez iniciada a barragem, você não poderá parar. Se a barragem foi feita em um curso d'água, que é uma convergência de drenagens, todo ano a barragem deverá ser alteada, ou seja, novas etapas de alteamento. Se você parar de alterar, a água não vai parar de subir e teremos problemas. A água atingirá o limite de projeto, ou seja, a borda livre...aí já viu né.

Ao final do enchimento da barragem, lá pra fevereiro do outro ano, faça a topografia das áreas alagadas e compare com o seu planejamento. Ajuste o planejamento para o ano seguinte.
Continue checando a sua jazida de argila, silte e calcário.

Aterre o vertedouro na época de chuva, suba a barragem e suba o vertedouro novamente.




Pequeno dique armazenando água. Vamos precisar!






Escavação da fundação












Escavação da fundação e desvio da nascente










Espere as chuvas.. vai encher!






Outro ângulo






Pronto! Vamos começar tudo de novo?









Isso não acaba nunca, foi só para abrir o apetite!



Engenheiro Lucas Caputo

Acompanhamento técnico de obra

Vemos obras em execução por todo o lado. Muita gente constrói casas, prédios, etc. Todas essas obras tem acompanhamento de engenheiro? Quem está tomando conta das nossas obras? Estas obras tem projeto? E quando tem projeto, os profissionais o seguem? Os profissionais sabem ler esses projetos?

O que você me diria de uma casa ser construída sem fundação?

Acompanho uma obra que possui projeto arquitetônico, projeto estrutural e uma equipe de obras bastante motivada. Uma semana sem comparecer à obra e já foi suficiente para o pessoal "ajustar" o projeto.

Um projeto executado por um especialista, sendo executado sob a supervisão de um engenheiro de obras, pode sofrer alterações de um pedreiro?

Claro que não.

Todas as obras precisam de projeto. Pelo menos as obras em que os seres humanos terão contato com elas, ou seja, passarão por cima, dormirão em baixo ou passarão ao lado... Todas as obras precisam de acompanhamento técnico. Alterações em projetos só podem ser feitas por engenheiros especialistas e devidamente registradas, através de ART.

Vejam essas fotos.

O projeto pede uma sapata corrida de 30x30cm, com ferragem de 10mm, 4 barras, com estribos de 6,3mm à cada 20cm. Após a sapata corrida, deveria ter sido construída uma carreira de bloco estrutural em concreto, preenchido com concreto.

O que foi feito? Foi aplicado um concreto magro ao fundo da escavação, para "forrar" a escavação...(pra q?, não sei), depois foi instalados os blocos de concreto e depois seria feito o piso.

CADÊ A FUNDAÇÃO? Não existe....solicitei a demolição de tudo e a reconstrução!

Vazamentos e rachaduras

Vazamentos de água na sua porta, no vizinho? Rachaduras por todo lado...

Rachaduras causadas por recalque da estrutura..


Acho que quase todos os problemas que atendo estão relacionados à água. Exageros à parte, precisamos da água, ela entra e sai das nossas residencias, mas, quando a água, suas vazões, pressões e demais propriedades saem do controle é certeza de problema. Rachaduras, afundamentos de piso e inúmeros outros problemas surgirão...

• Levantamento de quantitativos.

• Levantamento de tipologia construtiva.

• Elaboração de asbuilt ("como construído"), ou seja, desenhar a casa.

• Elaboração do orçamento de obra.

Como resolver esse problema?

É extremamente importante que exista uma estratégia eficiente para lidar com o caso. A estratégia deve ser definida entre o cliente e o advogado. Compare as opiniões de outros profissionais para confrontar com a estratégia do seu atual advogado. Independente de qualquer coisa, acho que é necessário um advogado neste momento.

É muito importante também, que juntamente com um advogado, exista um engenheiro perito atuando no caso. Investigar o caso, fazer seções de fotos e se preparar para a emissão do laudo. Este é o caminho natural no início do problema. Existem vários produtos disponíveis.

Em primeiro lugar, não é possível contar com a boa vontade, tampouco confiar no responsável pelos danos à sua propriedade. Se existe boa vontade da concessionária, ótimo, vamos aproveitar, mas não espere que lhe garantam seus direitos. É mais certo que não garantirão. O mais importante é a prevenção.

Abaixo, farei uma correlação entre alguns produtos que podemos gerar, versos possíveis problemas / estratégias.

1 - Laudo técnico de engenharia. A principal função é constatar que houve um dano na estrutura, evidenciar a intensidade do dano e sua origem. Se atualmente a concessionária reconhece que ela provocou danos à sua propriedade, é um bom sinal. As palavras do técnico da concessionária podem não ser sustentadas amanhã, ou mesmo caso precise acionar a justiça. Além disso, não podemos garantir que a concessionária assumirá o problema, assumirá a intensidade bem como total responsabilidade. Acredito que agora a função do laudo esteja melhor explicada.

2 - Avaliação do imóvel. Atualmente existe uma forte demanda de compra de casas, por construtoras, para a construção de edifícios. Sendo assim, o valor dos lotes subiu muito. Geralmente, o valor da casa é baixo em relação ao valor do imóvel. A concessionária poderá oferecer um valor abaixo do esperado. Neste caso, sugiro a realização de um laudo de avaliação.

3 - Custo de reedição. Quanto custa demolir e criar uma nova casa, que atende às necessidades básicas da sua família? É preciso realizar um trabalho técnico para conhecermos esse número. As etapas deverão ser:

4 - Atuação como assistente técnico. Para todos os processos judiciais, o juiz nomeia um "Perito", de sua confiança (da confiança do juiz), para atuação da causa. Normalmente, o réu, contrata, por conta própria, um assistente técnico. A função do assistente técnico é acompanhar o desenvolvimento dos trabalhos do perito, de forma que este, não aponte para uma direção errada, nas suas análises.

Espero ter esclarecido alguns pontos e auxiliado na tomada de decisão.

Se alguém precisar de alguma indicação de advogado, basta comentar abaixo.

As medidas apresentadas são preventivas, ou seja, pode ser que não sejam necessárias. E se for necessário acionar a justiça e não tivermos provas para se defender? É bom pensar nisso...

Para maiores informações, consulte www.caputoengenharia.com.br

Apresentação

Olá,

meu nome é Lucas Marques Caputo. Decidi fazer esse blog para tentar colaborar um pouco com as pessoas que desejam saber um pouco mais sobre engenharia. Pretendo adotar uma linguagem mais corriqueira para facilitar a compreensão dos temas que irei desenvolver.

Sou Engenheiro Avaliador e Perito de Engenharia, filiado ao Ibape-MG, órgão muito atuante na área e onde conheci os melhores profissionais que conheço. Devo meu conhecimento aos professores Clemenceau, Aurélio, Frederico, Daniel, Ubirajara, entre tantos outros. Também é impossível não citar a influência de amigos como o Renato Lentz, Carlos Resende, Rodrigo Gomide, que são outros grandes profissionais nas áreas de avaliações, concreto armado e concreto pré-moldado respectivamente. Estes senhores são verdadeiras personalidades da engenharia em Belo Horizonte. É até injusto citar nomes, pois não daria para citar todos. Casado com a Juliana Trevas, arquiteta e quase engenheira, tenho como hobby a motocicleta, a fotografia e a mecânica. Trabalhei com projetos, execução de obras industriais de inúmeros tipos, tenho um conhecimento específico na área de mineração e barragens de grande porte, área à qual trabalhei por algum tempo, diretamente ligado à americanos, onde foi possível também desenvolver o inglês.

Sou sócio da Caputo Engenharia Ltda e atualmente estou me especializando em cálculo estrutural. A Rachel Gonçalves Braga é minha sócia. Também engenheira civil, mestranda em Geotecnica pela UFOP, esperamos fazer uma dupla com boa amplitude de conhecimentos, sendo um na área urbana e outra na área geotécnica.

Acredito que as duas principais ferramentas do perito são a fotografia e o cálculo. Estas duas áreas tem tomado bastante o meu tempo ultimamente. Acredito também que estas disciplinas tem proporcionado uma melhora significativa na qualidade dos nossos trabalhos.

Seguem abaixo algumas fotografias para nos conhecerem melhor:

Minha foto:

Logomarca da nossa empresa

Uma breve descrição da nossa empresa

Retirada de paredes e abertura de lajes prontas

Acho que recebo uma consulta para retirada de paredes, em apartamentos, semanalmente. Todo mundo quer retirar alguma parede! Isso é incrível. O problema é que devido à uma tendencia mundial de redução de custos, os projetos estão cada dia mais econômicos, o que implica em impossibilidade de personalização de certos projetos. Não há dúvidas que ligar dois ambientes deixa um apartamento muito mais harmonioso. Aliás, essa é a maior motivação dos arquitetos. Essa demanda cada dia mais crescente me fez voltar aos livros e me especializar também, em cálculo estrutural. Recententemente, atendi à um pedido de verificação das condições de uma laje, que havia sido aberta para instalação de uma escada. Para a minha surpresa, foi necessário o reforço estrutural. Após o cálculo, o reforço foi instalado corretamente e tudo corre bem, mas alerto para soluções caseiras. É muito importante que um engenheiro especialista seja consultado antes da retirada de paredes ou abertura de lajes. Realmente, isso pode ser perigoso... Veja imagens do reforço:

Cálculos complexos...

Modelagem computacional...

Para maiores informações consulte: www.caputoengenharia.com.br

Benefícios da Vistoria Cautelar

À alguns meses atrás, fui chamado à uma edificação, que apresentava recalque no piso da garagem. Ao lado desta edificação, existia uma obra, em andamento, para um prédio de 3 andares.

Até então, os problemas foram causados pela obra ao lado. Certo?

Primeira coisa que eu fiz: Perguntei ao engenheiro da obra se eles haviam feito a vistoria cautelar ou o laudo de vizinhança. E a resposta foi positiva, ele mantinha posse de um laudo prévio, que apontava que aqueles problemas já haviam sido detectados, antes do início das obras.

"Apalavra cautelar está ligada à cautela, prevenção. Com um simples trabalho preventivo, podemos evitar futuros problemas com a vizinhança, durante e depois do término de sua obra", fonte http://www.ibape-mg.com.br/arquivos/download/33_arquivo.pdf

O assunto foi imediatamente encerrado, ou seja, não há o que argumentar contra fatos e dados.

E você, já fez a vistoria cautelar do seu empreendimento?

Veja algumas fotografias da última Vistoria Cautelar que a nossa equipe fez:

Para maiores informações, consulte www.caputoengenharia.com.br